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店舗開発の基礎知識

物件選定のポイント

商圏調査
  • 商圏人口はどうか?(昼間人口、夜間人口、年齢別人口、男女別人口などを参照)
  • 駅乗降客数は十分か?(乗り換え駅に注意する)

現地調査
  • 動線はどうか?(人の流れ、通行者の目的、人の集積ポイントを判断)
  • 通行量はどうか?(認知スピードを上げるためには多い方がベター)
  • 視認性はどうか?(自然に目に飛び込んでくるか?阻害する要因は無いか?)
  • 導入はどうか?(間口は十分確保されているか?入りやすい店構えか?)
  • 競合店はどうか?(同業の繁盛店状況を確認)
  • 売上阻害要因は無いか?(風俗店や夜に看板を出す店舗が入居していないか?)
  • 夜間の物件周辺の風紀、治安はどうか?
  • 看板設置スペースは十分確保されているか?

内見(物件内の下見)
  • 建物が老朽化していないか?
  • 設備容量は確保されているか?(電気、給排水、ガスの容量を確認)
    ※特に注意が必要。内容によっては、数百万円もの予算がアップする可能性も有り。
  • 天井高は確保されているか?
  • (業種により)室外機置き場のスペースはあるか?
  • (業種により)ダクトを立ち上げるスペースはあるか?

契約内容のポイント

経済条件の確認
  • 賃料・共益費(管理費)はいくらか?
  • 敷金(もしくは保証金)の金額および償却額はいくらか?
  • 契約の年数は?
  • 更新料は必要か?
  • 礼金は?
  • 仲介手数料以外に発生する手数料はないか?
  • 商店会費など必要な費用は発生しないか?

契約書の条項について
  • 通常の賃貸借契約か?定期借家契約(原則として契約の更新ができない)か?
  • 賃貸人は登記簿上の所有者と同一か?
  • 賃貸面積の算出基準は?(壁芯から算出が普通だが、共用部分を含んでいないか?)
  • 賃料の起算日はいつからか?
  • 敷金(もしくは保証金)の支払い回数および時期は?
  • 引渡し状態および明け渡し状態は?
  • 期間内解約の場合に違約金は発生するのか?
  • 期間内解約の際の予告期間は何ヶ月前か?
  • 「契約の解除」条項に不利な条項はないか?

その他
  • 抵当権などにより競売となる可能性はないか?(事前に登記簿を入手する)
  • 諸経費の支払い期日は大丈夫か?(予算のチェック、金融機関に確認する)

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